Цены на жилье на вторичном рынке Москвы целиком зависят от ключевой ставки ЦБ. В случае ее дальнейшего повышения цены на вторичку могут снизиться к середине лета на 15%, а при смягчении условий должны подняться примерно на 10%
В 2023 году на рынке столичной вторичной недвижимости отмечались ощутимые колебания спроса. Начало года было стабильным, но летом из-за опасений роста ключевой ставки и роста процентов по ипотечным кредитам покупатели старались быстрее решить свой жилищный вопрос, успев приобрести жилье на более выгодных условиях. Вторая волна повышения спроса была после повышения Центробанком ключевой ставки в сентябре. В результате Росреестр зафиксировал абсолютный рекорд спроса на вторичное жилье Москвы. Несмотря на волны спроса, цены на рынке готового жилья оставались стабильными и не показывали значительного роста.
Эксперты рынка недвижимости сделали прогноз, как и за счет чего в 2024 году могут измениться цены на вторичном рынке в Москве.
Снижение цен на вторичное жилье
Сейчас главный и определяющий тренд для вторичного рынка— это высокая ключевая ставка, при которой сильно возросла стоимость ипотечных кредитов, а ставки начинаются от 16% годовых. «Если ключевая ставка в ближайшее время не опустится, то на вторичном рынке серьезно просядет спрос, что приведет к росту объема предложения и, соответственно, к снижению цен в пределах 10%»,— прогнозирует директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов прогнозирует сначала стагнацию цен на вторичном рынке, а затем их постепенное снижение, до середины лета примерно на 10% от нынешних значений. В случае дальнейшего роста ключевой ставки и удорожания ипотечных кредитов снижение может быть более существенным— не менее 15%, считает Попов.
Эксперт по недвижимости компании «Этажи» в Москве Евгения Койкелова называет действующие на данный момент ипотечные ставки на вторичном рынке заградительными. По мнению эксперта, под 16–17% годовых мало кто решится оформить ипотечный кредит на рынке готового жилья. Поэтому снижение спроса и следующее за ним снижение цен на вторичке— вопрос ближайшего будущего.
«Вторичный рынок недвижимости, в отличие от рынка новостроек, не так быстро реагирует на снижение активности покупателей, поэтому моментального снижения цен ждать не стоит. Если до весны не изменятся условия кредитования и ипотека на готовое жилье не станет более доступной, то цены начнут снижаться примерно на 1,5% в месяц»,— говорит Евгения Койкелова.
«Рыночные механизмы работают четко, при недостатке спроса продавцы вынуждены понижать стоимость. Другого способа продать при низком спросе нет. В этом случае рынок будет прощупывать покупательную способность населения, а цена снизится до того уровня, на котором рынок воспримет ее как справедливую»,— поясняет Шлома.
При каких условиях цены могут вырасти
Иное развитие событий прогнозируют эксперты том случае, если ЦБ снизит ключевую ставку и проценты по ипотечным кредитам на вторичном рынке также понизятся. Сергей Шлома уверен, что при снижении ключевой ставки вторичному рынку станет «легче дышать», спрос начнет восстанавливаться, а цены на готовое жилье за четыре-пять месяцев могут вырасти примерно на 10%. «А чтобы рынку стало совсем хорошо, ключевая ставка должна опуститься ниже 10%»,— считает эксперт. Алексей Попов прогнозирует, что при снижении ключевой ставки сокращение спроса затормозится, а цены до середины 2024 года увеличатся на 10–15%.
Динамика средней цены 1 кв. м на рынке вторичного жилья Москвы в 2023 году
| Месяц | Средняя цена 1 кв. м, тыс. руб. | Динамика к предыдущему месяцу |
|---|---|---|
| Январь | 303,2 | –0,2% |
| Февраль | 301,7 | –0,5% |
| Март | 302 | +0,9% |
| Апрель | 301,2 | –0,3% |
| Май | 301,3 | +0,03% |
| Июнь | 303,5 | +0,73% |
| Июль | 304,5 | +0,32% |
| Август | 309,9 | +1,8% |
| Сентябрь | 313,5 | +1,16% |
| Октябрь | 315,3 | +0,57% |
| Ноябрь | 316,8 | +0,47% |
| Декабрь | 319,1 | +0,72% |
Данные: «ЦИАН.Аналитика»
Скидки вместо реального падения цен
Эксперты не исключают варианта, когда заявленные цены в объявлениях о продаже квартир в Москве останутся на уровне конца прошлого года. Реальныеже сделки будут проходить совсем за другие деньги, после того как собственник сделает покупателю скидку.
В нынешних условиях средний дисконт при продаже вторичного жилья в столице постепенно растет. В конце прошлого года он был на уровне 3,7%, а в начале текущего приближается к 4,5%. При дальнейшем сохранении статус-кво с ключевой ставкой и процентами по ипотечным кредитам количество сделок с дисконтом и сами скидки будут только расти, прогнозирует Евгения Койвелова.
Дорогая ипотека, по мнению Алексея Попова, приведет к росту конкуренции за реального покупателя на вторичном рынке, а собственники, которым надо продать квартиру как можно быстрее, пойдут на увеличение дисконта.
«Стоит ожидать роста дисконта и на новые квартиры (в недавно сданных новостройках), где частные инвесторы не рассчитали своих финансовых возможностей и будут вынуждены продавать со скидкой, чтобы закрыть свои обязательства перед банками»,— резюмирует Койкелова.
Авторы Теги rbc.group
