Вместе с экспертами рассказываем, как в текущих условиях можно приобрести недвижимость инвестору
Одним из основных инструментов покупки недвижимости до недавнего времени была ипотека. Ее в том числе активно использовали инвесторы. Но после последних ужесточений по льготным и рыночным программам привлекательность жилищных кредитов заметно снизилась.
При этом на рынке существуют и другие способы покупки недвижимости, например рассрочка. Сможетли она стать альтернативой ипотеки в текущих реалиях— разбираемся вместе с экспертами.
Ипотека теряет доступность
rbc.group
С конца прошлого года правила выдачи жилищных кредитов заметно ухудшились. Речь идет о рыночных и льготных программах. Например, с декабря по льготной ипотеке под 8% годовых, которая также пользовалась популярностью среди инвесторов, вырос первый взнос до 30%, а максимальная сумма кредита снизилась до 6 млн руб. Это сделало программу неактуальной для регионов с высокой стоимостью жилья. Помимо этого, больше нельзя использовать переуступку в рамках льготных программ— раньше такая опция была доступна по семейной и IT-ипотеке, ее использовали инвесторы. Одновременно повышаются требования к самим заемщикам— их долговой нагрузки и уровню дохода.
Кроме того, с января крупнейшие банки ввели комиссии для застройщиков по льготным программам, что, по мнению ЦБ, создает риск роста цен на новостройки. Все это снижает доступность ипотеки, считают эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «Если до всех ужесточений на ипотечном рынке покупка по льготной ипотеке с точки зрения инвестиций имела смысл, то сейчас маржинальность таких вложений сократится»,— отмечает исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева. «Покупка квартиры по льготной ипотеке с удорожанием существенно сокращает возможную доходность. Так, при ужесточении условий выдачи льготных кредитов по субсидированным ставкам удорожание квартиры может дойти до 10–15%. Это почти полностью убивает инвестиционный потенциал»,— считает Татьяна Подкидышева.
По мнению эксперта, льготные программы (господдержка, семейная, IT-ипотека) сейчас подходят для покупки квартиры для себя и являются практически единственным вариантом улучшения жилищных условий. Разница между ставками по льготной ипотеке и рыночными ставками высокая— в 2,5–3 раза. На фоне роста ключевой ставки по рыночным программам они достигли 17–18%. «Квартиры на вторичном рынке, в отличие от новостроек, вообще покупать не выгодно, потому что процентная ставка там составляет 18%, 19%, 20% в зависимости от банка. Смысла нет, поэтому спроса на такое предложение тоже нет, ежемесячный платеж получается очень большим»,— пояснила ведущая YouTube-канала «PRO Недвижимость», основатель ГК «МФЦУ Ольги Благовещенской» Ольга Благовещенская.
Квартира в рассрочку
В условиях ужесточения ипотечных выдач девелоперы прибегают к альтернативным инструментам продаж, среди которых— рассрочка. По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», сейчас на ее долю на столичном рынке приходится от 10% до 25% в зависимости от класса. Рассрочка в среднем дается на срок от шести месяцев до года. «В текущих реалиях рассрочка популярна, так как клиент, воспользовавшись ею, может не брать кредит по высокой процентной ставке. Первоначальный взнос, как правило, начинается от 30% от стоимости квартиры»,— отметила замдиректора по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопера земли Nikoliers Анна Мурмуридис.
Для покупателей выгода рассрочек, особенно беспроцентных, заключается в фиксации стоимости квартир, добавил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «Тем не менее срок действия этой опции всегда меньше, чем у ипотеки. Поэтому она подходит только для клиентов, располагающих значительными денежными средствами»,— пояснил Руслан Сырцов.
В этом году доля рассрочки в общем объеме сделок с новостройками может вырасти на фоне текущих ужесточений, а сам инструмент может поддержать спрос в переходный период, полагает Татьяна Подкидышева. Хотя для девелоперов такой инструмент не всегда выгодный. «При рассрочке гораздо медленнее наполняются эскроу-счета, что приводит к росту ставки и удорожанию строительства»,— пояснила эксперт. Среди подводных камней такого инструмента эксперты называют возможные ограничения со стороны банков. «Банки обычно в маркетинговую политику девелоперов не вмешиваются. Правда, кредитные организации могут ограничить выдачу рассрочек незадолго до ввода дома в эксплуатацию»,— уточнил Руслан Сырцов.
Офис в рассрочку
Сегодня рассрочки широко распространены на первичном рынке офисной недвижимости, который в меньшей степени пострадал от изменений в ипотечном кредитовании, поскольку здесь данный инструмент не был распространен. Так офисный рынок остается востребованным среди инвесторов, в том числе за счет гибких программ приобретения. По данным CORE.XP, спрос на покупку офисов в Москве в прошлом году стал рекордным за последние 15 лет.
Аналитики также отметили рост сделок с небольшими офисами, которые используют как инвестиционный инструмент. Купить такие лоты сегодня можно в том числе в рассрочку. По данным аналитиков Nikoliers, порог входа на офисный рынок начинается от 17–20 млн руб., что сопоставимо с бюджетом новостроек. При этом доходность офисной недвижимости будет около 10% годовых. Для сравнения, доходность от сдачи квартир сейчас в два-три раза ниже и составляет всего 3–5%, подсчитали в SRG. «На первичном рынке, особенно при продаже на этапе строительства, рассрочка (беспроцентная или льготная от застройщика)— это решение повысить ликвидность продукта и компенсировать проблему высоких ставок»,— считает директор департамента офисной недвижимости Nikoliers Андрей Кухар.
Рассрочки на рынке офисов обычно предоставляются на более длительный период— как правило, до окончания строительства— на два-три года. При этом в ответ на запросы покупателей появляются рассрочки сроком до пяти лет, отмечают эксперты. «Минимальный размер первого взноса начинается от 10%. В некоторых проектах при высоком первоначальном взносе застройщики готовы предоставить индивидуальную скидку»,— рассказала член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
Рассрочка может быть бесплатная и с выплатой процентов. Ставка в данном случае зависит от срока и размера первого платежа. В условиях высокой ключевой ставки даже платная рассрочка остается выгоднее ипотеки, предоставляя ставки на уровне 9–10% годовых. Также в рамках рассрочки предусмотрено досрочное погашение и соответствующий пересчет стоимости, отметила Екатерина Белова. «Основной плюс рассрочки— гибкость и вариативность. Чаще всего возможно согласование индивидуальных и наиболее подходящих условий по оплате»,— добавила эксперт.
ДКПБВ— в чем плюсы для инвестора
В офисной недвижимости рассрочки действуют не только при договорах долевого участия (ДДУ), но и при договоре купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ). По данным IBC Real Estate, в 2023 году по ДКПБВ было заключено 82% от всего объема сделок в строящихся и перспективных офисных проектах Москвы, остальные 18%— продажи по ДДУ. Офисы по такому договору реализуют крупные игроки со сложившимся брендом и портфелем проектов— Stone, MR Group, Formа.
ДКПБВ, по мнению экспертов, имеет привлекательные условия для инвестирования. Он позволяет застройщику открывать продажи даже до получения разрешения на строительство. «Вход в сделку на ранней стадии фиксирует низкую цену актива, поэтому есть высокая инвестиционная привлекательность такой формы договора»,— отметил Андрей Кухар. Кроме того, ДКПБВ позволяет возместить НДС по мере оплаты (транша), не нужно дожидаться ввода объекта в эксплуатацию. В случае с ДДУ налог можно возместить только один раз и после завершения строительства.
Рассрочка по ДКПБВ сроком до полугода чаще бесплатная, если срок больше— платная. Однако сейчас проценты по такой рассрочке и размер первоначальных взносов выгоднее ипотеки, считают эксперты. Например, есть ставки от 9,5% и с беспроцентным льготным периодом, приводит пример Екатерина Белова. Кроме того, для инвесторов привлекательна опция отложенного платежа, продолжила эксперт. «В некоторых проектах предоставляется рассрочка с отложенным платежом до полугода. В это время клиент всегда может аккумулировать средства на депозите и дополнительно заработать»,— пояснила она.
По мнению экспертов, недостатком такой схемы является то, что ею не может воспользоваться физическое лицо, в отличие от покупки с использованием ДДУ. Кроме того, принимая решение о такой сделке, нужно обращать внимание на опыт застройщика и его объем присутствия на рынке, добавила Ольга Благовещенская.
Таким образом, сегодня рассрочка хорошо работает на офисном рынке с учетом формы реализации (ДКПБВ) и портрета покупателя-инвестора. «Это интересный инструмент, многие им пользуются»,— отметила руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate.
Что касается рынка жилья, то в условиях отмены льготных программ застройщики будут использовать рассрочки, трейд-ин, скидки, полагает Татьяна Подкидышева, отмечая, что в размере дисконта девелоперы ограничены своими финансовыми моделями. При этом полноценно эти инструменты не смогут заменить ипотеку, в связи с этим ожидается спад продаж, заключила она.
Авторы Теги rbc.group
