Дачный рынок недвижимости имеет одну характерную для настоящего времени особенность – сомнительное правовое положение.
В советские времена в садоводческих товариществах дачные участки выделялись гражданам в соответствии с актами, изданными органами местного самоуправления. Парадокс заключается в том, что эти акты в настоящее время не являются документами, подтверждающими право собственности на землю. Поэтому все оформленные в те времена подобные документы или сделки по купле-продаже дачных участков не могут считаться полноценными, а то и законными.
Ведь продавался дачный участок зачастую таким образом. Продавец заходил к председателю дачного товарищества, ставил бутылку коньяка и сообщал о продаже своего участка, новоиспеченного владельца без проблем вносили в списки в членов кооператива и, таким образом, сделка была совершена.
Закон, принятый в 2006 году и прозванный населением «дачной амнистией», внес в порядок оформления купли-продажи дачных участков серьезные коррективы. В частности, он обязал всех хозяев дач по-новому оформить свою дачную недвижимость в собственность. Это положение Закона распространяется на дома и другие капитальные объекты (например, гаражи), построенные на участке, выделенном для индивидуального жилищного строительства.
По оценкам столичных риэлторов, пока «дачной амнистией» воспользовались только 30% хозяев участков. Это, преимущественно, владельцы наиболее дорогих дач в ближнем Подмосковье или те, кто поспешил узаконить увеличенную ранее самозахватом площадь своего надела. Дачные участки также оформляют в собственность для последующего дарения, передачи по наследству или продажи.
Остальные владельцы пока не спешат с переоформлением. Несмотря на некоторое упрощение этой процедуры, она все равно достаточно сложная и дорогая. Не все желают тратить время на сидение в очередях и платить приличные суммы за межевание участка, а старые люди вообще не знают, как к этому подступиться.
Поэтому желающим купить дачный участок в большинстве случаев придется иметь дело с хозяевами неузаконенных владений. На руках у них находится разве что свидетельство, выданное местным административным органом, а то и вовсе садовая книжка с печатью садового кооператива. А это означает, что все сделки по оформлению купли-продажи дачного участка с таким «набором» документов представляют неоправданный риск для покупателя.
Конечно, переоформление дачного участка может быть оформлено по правилам, которые предусмотрены в садовом товариществе. Но последствия такой купли-продажи тоже могут быть чреваты негативными последствиями, особенно если сменится председатель товарищества или в случае изменения списков садоводов.
Оформление купли-продажи дачного участка может предусматривать выдачу продавцом генеральной доверенности, которая дает покупателю возможность самому переоформить право собственности на дачный участок. Имея на руках такую бумагу, купивший недвижимость все равно не является ее владельцем. Ему надо будет оформить сделку дарения или купли-продажи от имени бывшего хозяина. Причем сам себе этот дачный участок он продать не сможет. Единственный выход – «продать» его своему ребенку, жене или родственнику. Если этого не сделать, то продавец останется официальным собственником участка.
Даже если дачный участок был выделен по постановлению местной поселковой администрации, все равно оформлять его куплю-продажу рискованно. Дело в том, что в советские времена полномочиями на выделение земли обладали не все сельские округа и многие их постановления по этому вопросу не являются легитимными.
Поэтому, если все же вы купили неоформленный дачный участок, то единственной возможностью стать его законным владельцем является обращение в суд. Следует подать иск на установление права владения дачным участком, либо на признание права на его приватизацию. С этим документом можно смело идти в муниципальный орган, который занимается оформлением земельных участков.
Самая правильная защита от юридических сложностей и рисков при покупке дачного участка будет заключаться в том, чтобы продавец сам сначала оформил на него право собственности, а уж потом выставлял свою недвижимость на продажу.
