Порой создаётся впечатление, что большая часть нашего населения живёт вне правового поля, в неком вакууме, где нет ни правил, ни законов. И если найдётся тот, который думает, что на своем земельном участке можно построить всё что душа желает, то он глубоко заблуждается.
Предположим, что этот некто, назовём его Петровичем, решил самостоятельно построить себе дом в деревне, в старом садовом или дачном товариществе или ещё где-нибудь – в России, слава Богу, земли много. При этом он, по вполне понятным соображениям, желает все отношения с чиновниками свести к минимуму. Что может построить на своем земельном участке Петрович, трёхэтажный коттедж или простую бытовку?
Для того чтобы сделать всё правильно и не нарушить закон, начать Петровичу придётся с изучения категорий земель. Их в настоящее время насчитывается аж семь:
1. Земля поселений (населённых пунктов)
2. Земля сельскохозяйственного назначения
3. Земля промышленного назначения
4. Земля особо охраняемых объектов
5. Земля лесного фонда
6. Земля водного фонда
7. Земля запаса
Так вот, закон допускает строительство жилья на первых двух категориях земли.
Далее Петровичу нужно будет разобраться с целевым назначением земель и с видами их разрешённого использования. С целевым назначением всё вроде бы просто. Приведём примеры. Индивидуальное жилое строительство допустимо только на земле поселений. Если это деревня или посёлок, то имеется такой вид разрешённого использования земли как личное подсобное хозяйство (ЛПХ), его ещё называют приусадебным участком. Что можно построить на своем земельном участке, предназначенном для личного подсобного хозяйства? Вообще-то на нём строиться нельзя, но ведь все же строят. Участок обычно числится в одном владении вместе с домом.
А вот одних только видов разрешённого использования земли сельскохозяйственного назначения насчитывают целых пять. И не везде возможно капитальное строительство. Попробуем разобраться.
Во-первых, это фермерское или крестьянское хозяйство.
Пугаться здесь особо не стоит. Изображать американского фермера с трактором на бескрайнем кукурузном поле вам не придётся. Закон разрешает застроить до 30% такого участка. Засадите его уголок капустой, подарите ребёнку пони и фермерствуйте на здоровье. Правда, в регионах порой устанавливают довольно большую по размеру минимальную площадь фермерского участка. Но здесь есть уловка, если вы указали, что будете заниматься цветоводством в теплице или выращиванием редких овощей в защищённом грунте. Имейте в виду, что ранчо относится к высокому классу жилья с большими расходами на проведение коммуникаций.
Во-вторых, что можно построить на дачном участке?
Дачный участок предоставляет хозяевам полный простор для строительных фантазий. Тут хоть бассейн устраивай на всём участке для подготовки чемпионов, хоть теннисный корт. При этом выращивать кроликов или капусту с морковкой совсем не обязательно.
В-третьих, что можно построить на земельном участке для садоводства?
Возводить дом в садоводческом хозяйстве вполне допустимо прежде всего потому, что фруктовый сад — это надолго. Чиновники вряд ли придут к вам и скажут: «Придётся ваш сад перенести. Здесь пройдёт правительственная трасса или будет построен стадион». Конечно, полностью такой вариант исключать нельзя. Но, пока живите и наслаждайтесь загородным воздухом.
В-четвёртых, что можно построить на участке под огородничество?
На участке под огородническое хозяйство дом строить нельзя. Разрешено иметь только бытовку, т.е. некапитальное временное сооружение. Предложений таких бытовок, где можно поставить кровать и столик, а в чуланчике разместить нехитрую садовую технику, предостаточно.
В-пятых, что можно построить на участке личного приусадебного хозяйства?
Как мы уже упоминали, строиться здесь нельзя, но есть одно исключение. Это в случае, когда ЛПХ расположено на земле сельхозназначения и считается «полевым земельным участком». Он может быть продан с правом застройки или без оного. Если такого права нет, то стройтесь на свой риск, но на подвод коммуникаций к дому разрешения не дадут.
Есть ещё один момент – организационно-правовые формы огороднических, садоводческих и дачных объединений наших граждан. Их насчитывается три вида: некоммерческое партнёрство, некоммерческое товарищество и потребительский кооператив. Нетрудно подсчитать, что таким образом получается 9 вариантов, от дачного потребительского кооператива до садоводческого некоммерческого товарищества. Остальные 7 комбинаций составьте сами.
Покупатель участка часто не видит и не может оценить все имеющиеся риски при покупке земельного участка. К примеру, ЛПХ для него проецируется в дом в деревне, о котором он мечтает, а в имеющиеся тонкости он не вникает.
Подводя итоги этого краткого юридического экскурса в область землевладения, отметим, что самое удобное для покупателей земельных участков это третий и второй виды разрешённого использования сельхозземель – садоводческое или дачное хозяйство в форме партнёрства или товарищества. Все коттеджные посёлки с земельными участками без подряда так обычно и оформляются.
