Апартаменты не приравняют к жилью: как это скажется на спросе и ценах

94

Как отказ приравнять апартаменты к жилью и возможное снижение налогов по ним скажутся на ценах и спросе — спросили у экспертов

Апартаменты не приравняют к жилью: как это скажется на спросе и ценах

В Госдуме снова отказались приравнивать апартаменты к жилью. Невозможность такого перевода там объяснили месторасположением апарт-комплексов (многие из них построены на участках, которые изначально не подходят под жилищное строительство) и отсутствием инфраструктуры. Однако депутаты рассматривают возможность выделения апартаментов в отдельную категорию недвижимости и снижения по ним ставок и коммунальных платежей.

Ждатьли в связи с этим заявлением снижения спроса на апартаменты и падения цен— разбираемся вместе с экспертами и застройщиками данного вида недвижимости.

Влияние на спрос

www.adv.rbc.ru

Участники рынка, опрошенные «РБК-Недвижимостью», не прогнозируют снижения спроса на апартаменты из-за невозможности их приравнять к жилью. Недавнее заявление практически не отразится на спросе на такой тип недвижимости, считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. «А вот возможное снижение налоговых ставок и коммунальных тарифов для апартаментов может привлечь новых потенциальных клиентов, особенно тех, кто ранее отказывался от их приобретения из-за более высоких платежей за ЖКУ и налогов»,— подчеркивает она.

Существенных изменений в части спроса не ждут и в компании Asterus. «Сколько существуют апартаменты, столько идут разговоры о полном запрете такого вида жилья либо, наоборот, о полной легализации»,— говорит руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков. «Понятно, что шансы на уравнивание апартаментов с квартирами минимальны— они изначально не могут удовлетворять всем требованиям, предъявляемым к жилью»,— добавил он.

Данную позицию разделяет первый вице-президент GloraX Александр Андрианов. «Мы не ожидаем ощутимого снижения спроса. Это заявление, по сути, никак не отразилось на рынке, поскольку ничего не произошло— статус апартаментов никак не меняется»,— заявил застройщик.

Ипотечные ставки важнее

По мнению экспертов, основное давление на спрос оказывают общее падение покупательской активности и высокие ставки по ипотеке: на апартаменты в отличие от классических квартир не распространяются льготные программы. «Самый важный фактор, влияющий на спрос и цены, это ставки по ипотеке. Сейчас для апартаментов ставки нерыночные. Разрыв, который возникает между первичным рынком квартир и первичным рынком апартаментов, достаточно существенный и чувствительный для апартаментов»,— говорит заместитель генерального директора по продажам агентства недвижимости «Бон Тон» Валерия Цветкова. Субсидироватьже ипотеку на апартаменты могут себе позволить только крупные девелоперы— на комплексы, которые стартовали в 2021–2022 годах, добавила эксперт.

Активизировать спрос на апартаменты может очередное снижение ключевой ставки ЦБ, которое приведет к общему падению ставок на ипотеку и укрепит развитие сегмента апартаментов, считает замдиректора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов. «Тем не менее темпы восстановления сегмента апартаментов могут отставать от первичного рынка недвижимости. Апартаменты— всеже более сложный продукт с ограниченной аудиторией. И спрос на него будет расти медленнее, чем на квартиры»,— полагает представитель застройщика.

Ждатьли падения стоимости на апартаменты

Снижения цен на апартаменты из-за невозможности их перевода в жилье эксперты тоже не прогнозируют. «В целом на первичном рынке недвижимости сохраняется ценовая стабильность, апартаменты— не исключение»,— говорит Сергей Нюхалов. «Сейчас мы не видим оснований для понижательных тенденций в этом сегменте. Спрос восстанавливается, в том числе и на апартаменты. Разница в их цене с квартирами кардинально не изменится»,— считает он.

По мнению Дениса Бобкова, говорить о грядущем снижении цен на апартаменты в случае окончательного отказа властей признать их жильем опрометчиво. «Апартаменты покупаются не в расчете на их будущий перевод в жилье. Они покупаются из-за более низкой цены при прочих равных и других уже не связанных с самим форматом характеристик: местоположения, качества проекта, наличия управления недвижимостью и т. п.»,— поясняет эксперт. «Решение о снижении налогов и коммунальных платежей в случае принятия соответствующего законопроекта, наоборот, способно сократить разницу в ценах между апартаментами и квартирами»,— допускает он.

Снижение цен на апартаменты маловероятно, согласен Александр Андрианов. «Этот вид недвижимости всегда приобретался в первую очередь для инвестиций. Позже апартаменты начали использовать в качестве альтернативы жилой недвижимости— больше выход квадратных метров для девелопера, меньшая стоимость реализации для конечных потребителей»,— отметил он.

Сегодня апартаменты по отношению к жилью стоят в среднем дешевле на 15–20%. Эта скидка служит некой компенсацией покупателям за более высокие налоги и коммунальные платежи, а также невозможность прописки, что ограничивает собственников в правах: распределение мест в детских садах, школах, прикрепление к районной поликлинике и т. п. осуществляется по остаточному принципу.

Активность девелоперов

К выходу новых проектов апартаментов девелоперы будут относиться более взвешенно, считают участники рынка. По словам Валерии Цветковой, уже сейчас новые проекты выводятся в ограниченном количестве. Это связано как с отсутствием закона и понятных рамок работы для девелопера, так и с отсутствием мер поддержки. «У застройщиков нет поддерживающих факторов для реализации. Ипотечные ставки по субсидированию работают только на жилье»,— отмечает она. В тоже время отсутствие закона об апартаментах спровоцировало прирост проектов на стадии реконструкции. По данным «Бон Тон», с начала года вышло 25 новых проектов, из которых 17 были в стадии реконструкции, только восемь проектов— это новое строительство от комфорт до бизнес-плюс.

Сами девелоперы настроены более оптимистично. «Наша компания не планирует отказываться от направления апартаментов. Мы продолжаем разрабатывать проекты в этом сегменте, в частности в ближнем Подмосковье»,— говорит замдиректора по продажам ГК «Гранель». По мнению первого вице-президента GloraX, апартаменты продолжат оставаться востребованными в крупных туристических городах. Они дают возможность девелоперам строить в исторических центральных локациях, где уже исчерпан земельный фонд для жилого строительства. Кроме того, реализация проектов с апартаментами не подразумевает возведение социальной инфраструктуры, которая требует дополнительной площади и финансовых вложений, пояснил застройщик.

«В обозримом будущем девелоперы не станут отказываться от такого формата, как апартаменты, по крайней мере до тех пор, пока это экономически оправданно и не запрещено законодательно»,— заключил руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus.

www.adv.rbc.ru